Supercondominio, un complesso edilizio composto di diversi corpi di fabbrica
Com’è noto, con la Legge n. 220/2012, il legislatore ha adeguato la disciplina civilistica del Condominio alle nuove realtà edilizie e, con il nuovo art. 1117-bis c.c., ne ha esplicitamente esteso l’ambito applicativo sino a ricomprendere, tra le altre fattispecie, il c.d. «Supercondominio» o Condominio complesso.
Con tale espressione si è inteso qualificare quella situazione che si verifica nel caso di un complesso edilizio composto di diversi corpi di fabbrica, costituenti ciascuno un Condominio autonomo nella struttura e nella gestione amministrativa, dotato di beni strumentali che continuano ad essere destinati al servizio comune dei Condominii medesimi. Per tale specifica destinazione comune, quei beni sono a loro volta oggetto di autonoma gestione alla quale devono contribuire tutti i partecipanti ai singoli Condominii.
Supercondominio e gestione ordinaria: ogni singolo Condominio deve designare un proprio rappresentante
Nel disciplinare la partecipazione dei condomini alle assemblee del Supercondominio, è stata data particolare attenzione alle materie delle delibere e delle maggioranze assembleari, per le quali trova applicazione il nuovo disposto dell’art. 67, III e IV comma, disp. att., c.c., secondo il quale, qualora i partecipanti al Supercondominio siano più di sessanta e si tratti di deliberare sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore, ogni singolo Condominio deve designare – con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, V comma, c.c. – un proprio rappresentante all’assemblea.
Gestione straordinaria: all’assemblea tutti i partecipanti ai singoli Condominii
Per la gestione straordinaria, invece, nel silenzio del legislatore, sarà necessario convocare personalmente all’assemblea tutti i partecipanti ai singoli Condominii. Perché, dunque, l’amministratore del Supercondominio individui correttamente quali siano i soggetti ai quali recapitare l’avviso di convocazione, occorre valutare attentamente se l’argomento da trattarsi nella riunione e quindi la relativa decisione verta su questioni di natura ordinaria, come ad esempio la conservazione ed il miglior godimento delle parti comuni o la nomina dell’amministratore, ovvero di natura straordinaria, come ad esempio le opere collegate ad eventi di assoluta necessità o inevitabilità od aventi finalità di urgente conservazione del fabbricato.
La sentenza del Tribunale di Milano
La fattispecie decisa dal Tribunale di Milano con la recentissima sentenza n. 120 del 12 gennaio 2022 in commento, ha riguardato una delibera adottata per l’affidamento alla designata Impresa della gestione triennale della centrale termica supercondominiale e della contestuale esecuzione dei lavori di posa in opera di nuovi scambiatori di calore e di manutenzione nelle sottocentrali, per un importo complessivo di circa 5 milioni di euro: sosteneva il condomino impugnante che, trattandosi di delibera riguardante attività di gestione straordinaria, dovessero essere convocati tutti i partecipanti al Supercondominio e non soltanto, com’era avvenuto, i rappresentanti dei singoli Condominii; resisteva invece il Supercondominio convenuto sostenendo trattarsi di materia attinente la gestione ordinaria.
A sostegno delle proprie ragioni, l’attore esponeva che: a) l’amministratore aveva qualificato nell’avviso di convocazione l’assemblea come «straordinaria»; b) il costo complessivo dei lavori di posa in opera degli scambiatori e di interventi manutentivi nelle sottocentrali termiche, pari a circa cinque milioni di euro, costituiva un indice di straordinarietà dell’intervento deliberato.
La domanda respinta
Il Tribunale respingeva la domanda, statuendo sulla prima doglianza del condomino impugnante, che non ha alcun rilievo come l’amministratore abbia definito nell’avviso di convocazione la natura (ordinaria o straordinaria) dei lavori da deliberarsi, valendo soltanto stabilire l’effettiva materia sulla quale l’assemblea era stata chiamata a pronunciarsi.
Sulla seconda doglianza, che, a prescindere dal fatto che la stragrande parte della ingente spesa approvata riguardava gli oneri per la gestione del calore nel triennio convenuto, dovendosi, invece, determinare in 340mila euro la somma riguardante i lavori manutentivi deliberati che, suddivisa per tutti i condomini delle singole palazzine, diveniva quasi irrisoria, gli interventi deliberati dovevano essere considerati come tesi a «porre rimedio ad un evidente e grave malfunzionamento dell’impianto di calore che, come riconosciuto da entrambe le parti, era afflitto da cospicua perdita d’acqua nel lungo e tortuoso percorso delle tubature».
Ed il fatto che si sia preferito intervenire con l’installazione di singoli scambiatori di calore e con le relative opere necessarie alla completezza del lavoro, anziché sulla riparazione di ogni singolo punto di dispersione – attività quest’ultima che certamente deve qualificarsi di ordinaria manutenzione – non modifica certo la natura dell’intervento, per la cui approvazione assembleare non era necessaria la partecipazione di tutti i condomini, essendo sufficiente quella dei singoli rappresentanti nominati dall’assemblea di ciascun Condominio, come, del resto, sottolinea il Tribunale, era già avvenuto in passato (esercizi 2016/2017 e 2018/2019), sempre con la sola partecipazione dei rappresentanti dei singoli Condominii tra i quali l’attore.
La puntualizzazione del Tribunale
Il Tribunale conclude il suo ragionamento con una interessante puntualizzazione, che nessuna delle parti aveva sollevato: se si fosse effettivamente trattato di intervento di natura straordinaria, dato il costo complessivo, si sarebbe dovuto obbligatoriamente costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135, I comma, n. 4, c.c., argomento che, invece, non è stato nemmeno posto in discussione.
A cura dell’avv. GIUSEPPE BARDANZELLU
Tratto dal bimestrale ‘La proprietà edilizia’, numero gennaio-febbraio 2022
