Cassazione: sì agli edifici fatiscenti se destinati ad abitazione
Un immobile classificato nella categoria catastale F/2, ovvero tra i fabbricati collabenti (strutture inagibili, fatiscenti o crollate), può comunque essere acquistato con l’agevolazione “prima casa”. La normativa, infatti, non impone che l’edificio sia già idoneo all’uso abitativo al momento dell’acquisto, purché sia destinato a diventare un’abitazione attraverso i necessari interventi edilizi.
La decisione della Cassazione: equiparazione ai fabbricati in costruzione
A stabilirlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, che allinea la situazione di un fabbricato in rovina a quella di un immobile abitativo in corso di costruzione. Per questi ultimi, infatti, il beneficio fiscale è già riconosciuto senza particolari dubbi (Cassazione 5180/2022 e 8748/2022).
L’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che l’agevolazione prima casa dovesse essere limitata ai soli fabbricati a destinazione abitativa, compresi quelli ancora in costruzione, ma non potesse estendersi a manufatti che, al momento dell’acquisto, risultano oggettivamente non idonei all’uso residenziale.
Tuttavia, la Cassazione ha respinto questa interpretazione, chiarendo che la mancanza di abitabilità immediata non è un ostacolo all’applicazione del beneficio fiscale.
Lavori e destinazione abitativa: i requisiti per ottenere il beneficio
Ciò che conta per la Suprema Corte è che il fabbricato, anche se in stato di abbandono e attualmente inagibile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione. Inoltre, affinché l’agevolazione sia valida, la destinazione abitativa deve essere completata entro il termine triennale stabilito per l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Un aspetto importante sottolineato dalla Cassazione è che neppure la necessità di interventi edilizi di grande entità o addirittura la demolizione seguita da ricostruzione impediscono di ottenere il beneficio fiscale. Se l’obiettivo dei lavori è rendere l’immobile idoneo all’uso abitativo, l’acquirente ha diritto all’agevolazione, a prescindere dallo stato iniziale della struttura.
Questa interpretazione risulta perfettamente coerente con lo scopo della norma, che è quello di agevolare l’acquisto della prima casa da parte di chi non ne possiede una. Se la legge fosse interpretata in senso più restrittivo, si penalizzerebbe chi acquista immobili da ristrutturare per trasformarli in abitazioni. La Cassazione, invece, ribadisce che ciò che rileva non è la condizione attuale dell’edificio, ma la possibilità di renderlo abitabile nel tempo previsto dalla normativa fiscale.
