«Nel primo semestre 2022 prosegue il recupero del mercato residenziale napoletano avviatosi nel 2021, dopo la pesante battuta di arresto causata dalla pandemia. Il mercato della locazione segue l’andamento delle compravendite, confermando nella prima parte di quest’anno una decisa ripresa dopo la battuta d’arresto subita nel 2020 per effetto del lockdown» è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma. Ora, la speranza è che il Governo e la politica non spengano le fibrillazioni con riforme sbagliate e provvedimenti dannosi, vedasi Super bonus paralizzato.
Mercato residenziale
Nei primi sei mesi del 2022, i giudizi degli operatori intervistati confermano il ritrovato interesse della domanda di acquisto in tutte le zone della città di Napoli, seppur in misura contenuta rispetto al periodo pre-pandemico. Si tratta – rileva Nomisma – di una domanda trainata principalmente dalla componente interessata all’acquisto di prima casa/sostituzione. Considerando che a Napoli il 75% delle compravendite risulta finanziato tramite mutuo, è plausibile ipotizzare che l’aumento del costo del denaro potrà impattare e comprimere la componente di domanda abitativa che ricorre al mutuo per l’acquisto della casa.
Anche il segmento della locazione sembra aver beneficiato, nella prima parte del 2022, del maggior dinamismo della domanda, interessata sia al centro città che alle zone semicentrali e periferiche, sostenuta da giovani coppie, da persone sole o famiglie monogenitoriali (con o senza figli) che esprimono il bisogno di trovare una casa in affitto in città.
Il maggiore dinamismo del mercato residenziale ha inciso sulla riduzione degli sconti applicati in fase di trattativa (14%), mentre i tempi di vendita sono rimasti nel complesso stabili (6 mesi in media). I valori di compravendita delle abitazioni usate sono aumentati ulteriormente del 2,5% sul semestre, confermando il trend al rialzo registrato nel 2021. La variazione positiva dei prezzi ha riguardato soprattutto le abitazioni del centro (+2,1% su base semestrale), avendo scontato un ridimensionamento dei prezzi più consistente nel semestre precedente, insieme alla location in periferia che hanno beneficiato della forte ripresa delle compravendite (+3,9% nel semestre).
Considerando i canoni Nomisma rileva un aumento in tutte le zone, mediamente del 2% nel corso del primo semestre del 2022, con una intensità maggiore rispetto al semestre precedente (+0,2%). I tempi medi di locazione si sono stabilizzati intorno a 3 mesi per le abitazioni usate, così come i rendimenti da locazione che si mantengono intorno al 5,1% in media, con un range che varia dal 4% nelle zone di pregio al 6% in periferia.
Mercato non residenziale
Il mercato immobiliare non residenziale napoletano, pur risultando più fragile rispetto al settore residenziale, mostra alcuni segnali di miglioramento rispetto alla battuta d’arresto registrata durante la pandemia. Di conseguenza, tendono a diminuire i tempi di vendita nel semestre: per gli uffici i tempi diminuiscono di un mese, arrivando a 7,5 mesi, mentre per i negozi il passaggio risulta da 8 a 7,7 mesi in media. I prezzi degli uffici sono aumentati in media dello 0,7% su base semestrale, in controtendenza rispetto al semestre precedente, sebbene in centro città siano risultati in lieve flessione.
Anche i valori di compravendita dei negozi hanno registrato variazioni positive, pari allo 0,6% nei primi sei mesi del 2022, per effetto della ripresa delle attività commerciali dopo il contingentamento dovuto alla pandemia. Per effetto della crescita dei prezzi, gli sconti applicati in sede di trattativa tendono a diminuire, seppur lievemente sia per gli uffici sia per i negozi, attestandosi al 15% in entrambi i casi. Anche il mercato della locazione degli immobili non residenziali mostra alcuni segnali di miglioramento.
I canoni medi degli uffici sono aumentati dell’1,4%, mentre i tempi medi per la locazione si sono ridotti di un mese, attestandosi a 5 mesi in media. Per quanto riguarda i negozi, i canoni si mantengono stabili, in miglioramento rispetto al semestre precedente contrassegnato da variazione negative; nel contempo anche i tempi di locazione sono diminuiti lievemente, arrivando a 5 mesi. I rendimenti di locazione sia degli uffici che dei negozi si mantengono stabili e rispettivamente pari al 5,6% e al 7%.
Previsioni settore residenziale
Il sentiment previsionale degli operatori si mantiene stabile per la seconda parte del 2022, rispetto al numero e al valore delle compravendite, con outlook positivi con riferimento al segmento della locazione.
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