La contabilità condominiale e il rendiconto sono paragonabili alla norme contabili societarie?
A cura di GIORGIO CAPUTO, Dottore Commercialista, Consulente ARPE
Nel corso degli anni passati, la atipicità del Condominio è stata spesso oggetto di ricorso per analogia a norme e tecniche contabili proprie del diritto societario, questo, in particolare, da parte della giurisprudenza in tutti quei casi che andavano risolti anche in assenza di disposizioni normative specifiche.
In tale contesto, in relazione alla contabilità condominiale ed al rendiconto, l’orientamento consolidato era quello di non ritenerli soggetti alla norme contabili societarie, ritenendo sufficiente e conseguentemente necessario, la presentazione di una contabilità e di un rendiconto che riuscissero a dare conto delle entrate, delle uscite e dei saldi conseguenti alle ripartizioni, il tutto presentato in modo da risultare chiaro e comprensibile.
La stessa Suprema Corte, ha sempre confermato il principio della non conformità alla contabilità societaria, da ultimo anche con la sentenza del 11/01/2017 n.454, con riferimento ai principi contabili e alle procedure di formazione del rendiconto condominiale, che conservano quindi i loro punti di coerenza con la struttura dell’ente condominiale e le sue prerogative.
In tale contesto è intervenuto l’art. 10 della Legge di riforma del condominio – L. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha riscritto l’art. 1130 del Codice Civile in merito alle attribuzioni dell’amministratore di condominio.
Tra queste vi è, appunto, la tenuta del «registro di contabilità» (art. 1130, 1° comma, n. 7) ove devono essere annotati in ordine cronologico i movimenti contabili in entrata ed in uscita, entro trenta giorni dalla loro effettuazione. Inoltre, l’art. 11 della stessa Legge, ha inserito nel codice civile il nuovo art. 1130-bis, il quale regolamenta il “rendiconto condominiale”, la cui redazione spetta all’amministratore (art. 1130, 1° comma, n. 10).
Il rendiconto di un condominio deve contenere «le voci di entrata e di uscita»
Il rendiconto deve contenere «le voci di entrata e di uscita», nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale» – compresi «i fondi disponibili» e le «eventuali riserve» -, il tutto espresso «in modo da consentire l’immediata verifica». Il rendiconto «si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».
La prima osservazione che scaturisce dalla lettura della norma è che il legislatore abbia voluto dettare, per il rendiconto, un contenuto minimo che lo renda in ogni caso sufficientemente chiaro e completo per far comprendere ad ognuno degli interessati gli esiti della gestione, senza però imporre il modello di contabilità ordinaria, che avrebbe comportato una gestione contabile molto più complessa.
Peraltro, già in passato la Corte di Cassazione aveva statuito che non era necessario per il condominio una contabilità dalla forma rigorosa, come quella adottata per i bilanci societari, purché la stessa risulti intelligibile ai condomini. In tal senso si è pertanto preferito adottare un sistema contabile più soft, che non richieda competenze eccessivamente specialistiche, e ciò sarà utile soprattutto per quelle realtà che continueranno ad essere gestite da amministratori c.d. “interni”, non dotati di particolari competenze specifiche. Peraltro il fatto che durante i lavori parlamentari sia stata espunta la specificazione che il rendiconto fosse redatto “per competenza” avvalora l’ipotesi che il legislatore abbia voluto astenersi dal richiedere un eccessivo tecnicismo nella tenuta della contabilità condominiale.
Il Rendiconto Condominiale deve essere dunque composto da:
- un registro di contabilità, ove andranno registrate cronolo gicamente tutte le operazioni poste in essere dal condominio (ciò anche al fine di consentire l’immediata verifica delle stesse)
- un riepilogo finanziario, vale a dire un prospetto (a due settori: entrate ed uscite) che riepiloghi per voci omogenee i singoli movimenti finanziari intervenuti nell’esercizio (es. “versamenti quote condominiali, Entrate di altra natura, spese generali, Spese lavoro dipendente, spese di manutenzione etc.”) e dal quale sia possibile dedurre l’avanzo oppure il disavanzo della gestione;
- una nota sintetica esplicativa della gestione, (simile alla nota integrativa prevista per il bilancio delle società di capitali), vale a dire un elaborato nel quale si illustri l’andamento della gestione ed i suoi fatti salienti, con particolare attenzione ai rapporti in corso ed alle questioni pendenti, e redatto in modo da rendere comprensibili tutti i dati riportati nei documenti precedenti.
- una Situazione patrimoniale/stato patrimoniale, costituita da un apposito prospetto che evidenzi i crediti ed i debiti in essere, il saldo del conto corrente e dell’eventuale cassa contanti, i fondi e le riserve costituite. Ciò in quanto la norma prescrive espressamente, inoltre, che dal rendiconto si evinca ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale, nonché gli importi relativi ai fondi ed alle riserve
Il rendiconto, così predisposto deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea, a norma dell’art. 1135, 1° comma, n. 3 c.c.. L’approvazione comporta ovviamente l’accettazione della situazione di credito o debito finale per ciascun partecipante.
Poiché, come abbiamo già ricordato, la riforma prevede che i dati del rendiconto devono essere espressi in modo da consentire “l’immediata verifica”, ne consegue che il rendiconto condominiale dovrà contenere – pur se non espressamente previsto dalla norma, ma come già sino ad oggi è pacificamente avvenuto – anche un prospetto esplicativo dal quale risulti l’imputazione delle spese ad ogni condomino in base alle tabelle millesimali, le quali – come spesso accade – potrebbero essere anche diverse in relazione al varie tipologie di spese.
Appare indubbio, come il Legislatore con la riforma, abbia voluto fare “ordine” tra i numerosi e diversi modi di tenere la contabilità condominiale e redigere il rendiconto annuale, utilizzati negli anni passati, con lo scopo di tutelare i consumatori finali, fornendo finalmente un o strumento normativo sia agli addetti ai lavori che alla giurisprudenza per risolvere i casi di conflitto.
A cura di GIORGIO CAPUTO, Dottore Commercialista, Consulente ARPE
Tratto dal bimestrale ‘La proprietà edilizia’, numero marzo-aprile 2022
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