Sull’aspetto esteriore degli edifici sono emerse innumerevoli problematiche legate alla tutela del paesaggio
A cura dell’avv. FRANCESCO GRANATO, Vicepresidente V. di Federproprietà
Numerosi provvedimenti normativi intervenuti negli ultimi anni e successivi all’entrata in vigore del Testo unico per l’edilizia di cui al DPR 380/2001 – per tutti citiamo il decreto semplificazioni n.76/2020 – risultano indirizzati a favorire al massimo le attività edilizie, così compendiabili: a) quelle che possono essere liberamente realizzate; b) quelle soggette al conseguimento di un atto di consenso scaturente dal semplice silenzio dell’Amministrazione rispetto alla comunicazione d’inizio lavori da parte del proprietario (autorizzazione semplificata); c) infine, quelle che richiedono un espresso provvedimento dell’Amministrazione (autorizzazione ordinaria).
Diversa è la situazione nelle zone cosiddette «vincolate» all’interno delle quali è prescritta un’autorizzazione aggiuntiva («nullaosta») salvo che non si tratti di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici. Ed in effetti il territorio nazionale risulta sottoposto, oltre che alla specifica legislazione in materia, ad una serie di vincoli la cui esistenza è necessario verificare ancor prima di programmare opere edili di qualche rilevanza. Tali vincoli, nel complesso posti a tutela del paesaggio e del sistema ambientale, sono oggi contenuti sia in apposite leggi a carattere generale che in atti amministrativi ad hoc.
Prospetto dei fabbricati, la norma risalente alla prima metà del secolo scorso
Era stata una normativa risalente alla prima metà del secolo scorso (art. 7 legge 1497/1939 «Protezione delle bellezze naturali») a sancire che «I proprietari, possessori o detentori, a qualsiasi titolo, dell’immobile, il quale sia stato oggetto di notificata dichiarazione o sia stato compreso nei pubblicati elenchi delle località non possono distruggerlo nè introdurvi modificazioni che rechino pregiudizio a quel suo esteriore aspetto che è protetto dalla presente legge. Essi, pertanto debbono presentare i progetti dei lavori che vogliano intraprendere alla competente Regia Soprintendenza e astenersi dal mettervi mano sino a tanto che non ne abbiano ottenuta l’autorizzazione. E’ fatto obbligo al Regio soprintendente, di pronunciarsi sui detti progetti nel termine massimo di tre mesi dalla loro presentazione».
Le leggi più recenti: aree del territorio nazionale individuate per tipologie
In anni più recenti, la legge 4.8.1985 n. 431 (c.d. Galasso), normativa fondamentale in materia di gestione del territorio, abbandonando la via della «notificata dichiarazione», ha provveduto a sottoporre a vincolo intere aree del territorio nazionale individuate per tipologie e non più quindi, mediante singoli atti amministrativi; questi atti restano ancora possibili in via complementare sotto forma di decreto ministeriale ovvero di decreto del Presidente della Giunta Regionale territorialmente competente.
Al fine di evitare che l’individuazione «astratta» delle aree e dei fabbricati soggetti a vincolo potesse compromettere la pianificazione urbanistica in vigore, la predetta normativa vincolistica ha fatto esenti le zone A, B e – limitatamente alle parti ricomprese nei piani pluriennali di attuazione – le altre zone, come delimitate negli strumenti urbanistici; infine, per i Comuni sprovvisti di tali strumenti, sono stati esentati i centri edificati esistenti alla data del 31 ottobre 1971.
Tale esenzione risulta confermata dal d.lgs. 22.1.2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) che dichiara, altresì, non soggetti a nullaosta gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, e sempre che si tratti di attività ed opere che non alterino l’assetto idrogeologico del territorio.
La tutela del paesaggio, l’aspetto esteriore di un fabbricato costituisce una componente fondamentale
Ed è proprio sull’aspetto esteriore degli edifici che sono emerse innumerevoli problematiche direttamente legate, peraltro, alla tutela del paesaggio di cui l’aspetto esteriore costituisce una componente fondamentale. E’ in tale ottica che la normativa in vigore consente la possibilità di interventi sul prospetto di un fabbricato, a titolo di manutenzione straordinaria e quindi mediante SCIA, solo per beni non ricadenti nei vincoli di cui al Codice dei beni culturali e del paesaggio, mentre mantiene soggetti a permesso di costruire gli interventi sui prospetti degli immobili sottoposti a tutela.
Unica eccezione, recentemente accordata all’interno di centri storici (zone omogenee A) dal d.l. 17/2022 (art. 9) appare essere quella riguardante la posa dei pannelli solari che, indipendentemente dal poter comportare mutamento di sagoma o di prospetto, sarà ormai considerata intervento di manutenzione ordinaria non subordinato all’acquisizione di permessi, autorizzazioni o atti amministrativi di assenso comunque denominati, ivi inclusi quelli previsti dal sopra richiamato decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e ciò salvo a ricadere in aree o immobili – ville, giardini, parchi – che si distinguono per la loro non comune bellezza o complessi immobiliari di valore estetico e tradizionale tali individuati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (articolo 136, comma 1, lettere b e c) e fermo restando quanto previsto dall’art 21 lettera a) dello stesso.
La tutela del prospetto dei fabbricati è oggetto di costante attenzione
Conclusivamente, è da tenere presente che la tutela del prospetto dei fabbricati, inteso come elemento ulteriore e diverso rispetto alla sagoma, è oggetto di costante attenzione da parte della le gislazione nazionale e della giurisprudenza civile ed amministrativa; per entrambe, come si è visto, solo ragioni di sicurezza, sostegno delle disabilità ed efficientamento energetico possono giungere ad affievolire l’intransigenza delle norme emanate a tutela della bellezza architettonica, artistica e, comunque, all’originalità dei fabbricati ubicati nei centri storici e nelle aree comunque vincolate, elementi tutti soggetti a tendenziale conservazione.
A cura dell’avv. FRANCESCO GRANATO, Vicepresidente V. di Federproprietà
Tratto dal bimestrale ‘La proprietà edilizia’, numero marzo-aprile 2022
