Il contratto di locazione a uso abitativo di un appartamento, una villetta o di un immobile in generale non è sempre formato standard ma molti, al giorno d’oggi, scelgono ancora di non affidarsi a professionisti. Una scelta che può nascondere qualche insidia o addirittura diventare una perdita di opportunità per risparmiare.
In Italia ad oggi sono vigenti cinque contratti di locazione per appartamenti ad uso residenziale: a canone libero, a canone concordato (che può essere stipulato con cedolare secca o senza cedolare secca), transitorio, transitorio per studenti universitari e comodato d’uso. Alla stipula del contratto ad uso abitativo oggi va allegato l’attestato di prestazione energetica (APE) che non è obbligatoria per i contratti ad uso transitorio.
I diversi tipi di contratti di locazione:
Canone libero:
È la tipologia più diffusa. Le parti stabiliscono l’entità del canone e la durata è di 4 anni più 4 anni di rinnovo tacito. Questo contratto può essere disdettato dal locatore proprietario alla fine dei primi 4 anni di locazione e con preavviso da recapitare a mezzo di raccomandata, allorché intenda utilizzare l’appartamento per se stesso o per i propri familiari ovvero in caso di lavori urgenti improcrastinabili di risanamento dell’immobile.
Alla fine del periodo di proroga di 4 anni il locatore, sempre con preavviso di 6 mesi, avverte l’inquilino di rilasciare l’immobile ovvero di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione a nuove condizioni. L’inquilino può invece recedere dal contratto anche durante i primi 4 anni di locazione dandone preavviso al proprietario nei tempi e con le modalità stabilite.
Canone concordato:
L’importo è fissato da precisi parametri sottoscritti tra le Organizzazioni della proprietà e degli inquilini con mensilità più basse rispetto al canone libero ma con agevolazioni fiscali per il proprietario. Cedolare secca se invocata pari al 10% ed IMU ridotta del 25%; la durata minima è di 3 anni più 2 di rinnovo tacito. Non c’è imposta di bollo né di registro e non è previsto l’aumento e adeguamento Istat.
Anche per l’inquilino che utilizza l’unità locata come residenza principale è prevista una riduzione IRPEF pari ad euro 495,80 se il reddito dichiarato dal conduttore è inferiore o uguale a euro 15.493,72. Trascorsi i 5 anni della locazione le parti possono decidere di rinnovare il contratto. Il proprietario alla prima scadenza dei 3 anni può comunicare il recesso dal contratto per i motivi previsti dalla Legge dandone comunicazione 6 mesi prima al conduttore. SCOPRI DI PIÙ
Contratto transitorio
Ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi ed è motivato da esigenze abitative particolari ma non per finalità turistiche. Pertanto al contratto viene allegato sempre un’attestazione che specifica i motivi della transitorietà (lavoro, salute, ecc .). Dopo 18 mesi se sussistono ancora le condizioni della transitorietà, le parti si attiveranno per concordare la prosecuzione di ulteriori 18 mesi. L’importo del canone si determina con gli stessi parametri utilizzati per il calcolo del canone concordato ma con un incremento massimo sull’importo pari al 20%.
Contratto per studenti
Può essere stipulato solo in quelle città dove sono gli Atenei o sedi distaccate. La durata è compresa tra 6 e 36 mesi può essere stipulato dal singolo studente o gruppi. I conduttori devono avere la residenza in Comuni diversi e dev’essere allegato al contratto sempre l’attestato di frequenza del corso di laurea universitaria. I parametri utilizzati per il calcolo del canone sono gli stessi utilizzati per la determinazione del canone concordato. Il contratto prevede per il proprietario le stesse agevolazioni fiscali e lo stesso può essere rinnovato in base alle esigenze dei conduttori come può essere disdettato con preavviso di tre mesi in qualsiasi momento.
Comodato d’uso gratuito
In questo caso il proprietario concede l’utilizzo del proprio appartamento a titolo gratuito e a tempo illimitato. Ove fosse invece indicata la scadenza, il comodante rientra nella disponibilità dell’immobile alla data indicata. Il contratto di comodato può essere sottoscritto con parenti ma anche tra estranei.
Come disdire contratti di locazione in anticipo
Per recedere da un contratto di locazione in anticipo rispetto la naturale scadenza dell’accordo bisognerà necessariamente avvisare il locatore con un avviso tramite raccomandata A/R almeno sei mesi prima del giorno in cui si intende lasciare l’abitazione.
L’avviso può essere anche inoltrato tramite posta certificata. In caso contrario il conduttore dovrà pagare le 6 mensilità corrispondenti al mancato preavviso e il risarcimento del danno da recesso anticipato al locatore. Questa operazione però è consentita solo nel caso in cui, nel contratto di locazione, sia presente la clausola di recesso. In caso contrario l’avviso servirà solo ad annullare il rinnovo automatico del contratto di locazione al termine della durata minima prevista.
A differenza del conduttore, la disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore deve precedere di 6 mesi la fine naturale del contratto, altrimenti sono necessari 12 o 18 mesi. Un contratto può essere recesso anche in maniera consensuale, quando cioè entrambe le parti (locatore e conduttore) sono d’accordo sulla fine anticipata del rapporto.
In tutte le tipologie di contratti di locazione (a canone libero, a canone concordato, transitorio, transitorio per studenti universitari e comodato d’uso) quindi, un conduttore può recedere dall’affitto avvisando il proprietario dell’immobile almeno sei mesi prima della naturale scadenza dell’accordo con una raccomandata A/R.
Le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate per disdire i contratti di locazione
Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto di locazione e in questo caso bisognerà versare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto che è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento. Per il versamento si potrà utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente o con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. L’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.
La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
- presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.
Disdire un contratto di locazione con Federproprietà Napoli
Risolvere un contratto di locazione non sempre è un’operazione velocissima. A causa delle restrizioni anti covid in alcuni casi (come le code agli sportelli o per difficoltà ad accedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate) la procedura è diventata più complicata.
Federproprietà Napoli può aiutare, associati e non, a svolgere questo adempimento. Anche a distanza se ci si trova fuori Napoli. Per ulteriori informazioni contattaci nella chat del sito oppure scrivendo a info@federproprietanapoli.it. In alternativa puoi telefonare in orari d’ufficio allo 081/551.10.97 oppure al 348/24.07.263.
